有機(jī)構(gòu)調(diào)研指出，未來(lái)三四年時(shí)間內(nèi)，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來(lái)巨大發(fā)展空間，機(jī)構(gòu)管理的租賃房間數(shù)量的年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)40%-50%。巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間，驅(qū)使越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)紛紛涉足長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目*建設(shè)，攜手銀行撬動(dòng)房租分期貸款市場(chǎng)。

租賃住房打通四大融資渠道 銀行提供萬(wàn)億元級(jí)“彈藥”

恒大研究院副院長(zhǎng)夏 磊昨日表示吊車公司，當(dāng)前我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展迅猛，在*和地方政府政策紅利下，針對(duì)租賃住房市場(chǎng)的多條融資渠道拓展迅速，已打通四條主要渠道，分別是銀行信貸、公司信用類債券、資產(chǎn)證券化和股權(quán)融資。

談及地產(chǎn)租賃金融產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)，夏 磊表示，融資渠道各具特色，發(fā)展空間不一。銀行貸款2017年10月份剛起步，目前意向合作規(guī)模已達(dá)萬(wàn)億元級(jí)，未來(lái)的發(fā)展空間較大。公司信用類債券受益于監(jiān)管機(jī)構(gòu)特設(shè)的綠色通道，預(yù)計(jì)很快有項(xiàng)目正式完成發(fā)行。資產(chǎn)證券化從2017年初以來(lái)持續(xù)創(chuàng)新，產(chǎn)品形式、融資主體和標(biāo)的資產(chǎn)*多元化。未來(lái)公募REITs*值得期待。股權(quán)融資起步*早、融資規(guī)模近年有顯著提升，龍頭公寓融資門檻進(jìn)入“10億元時(shí)代”。

長(zhǎng)租房REITs產(chǎn)品升溫

3月13日晚，保利集團(tuán)公告稱，中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)名列前茅期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃收到認(rèn)購(gòu)資金17.17億元，利率為5.5%。達(dá)到約定資金規(guī)模。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年10月以來(lái)，保利、招商蛇口、旭輝、龍湖、碧桂園等大型房企已經(jīng)獲批的REITs產(chǎn)品規(guī)模近500億元，主要為長(zhǎng)租公寓類REITs產(chǎn)品。

以旭輝控股為例，2017年公司長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目發(fā)展迅速，并成立了長(zhǎng)租房品牌旭輝領(lǐng)寓，其長(zhǎng)租公寓“儲(chǔ)架式專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券化計(jì)劃”2017年獲批，金額為30億元。旭輝控股總裁林 峰對(duì)表示，“儲(chǔ)架式”長(zhǎng)租房REITs產(chǎn)品以旭輝領(lǐng)寓為主體發(fā)行。目前，長(zhǎng)租房領(lǐng)域的發(fā)展主要有兩種模式：一種是輕資產(chǎn)模式，即以租賃物業(yè)的方式，通過(guò)合作，以比較低成本入駐；另一種是重資產(chǎn)模式，對(duì)看好的物業(yè)直接購(gòu)買，發(fā)行“儲(chǔ)架式”長(zhǎng)租房REITs產(chǎn)品就是這個(gè)目的。

長(zhǎng)租公寓攜手銀行撬動(dòng)房租分期貸款市場(chǎng)

“房租分期付，押一付一就入住。”3月份是租房市場(chǎng)旺季，不少租客在尋找長(zhǎng)租公寓時(shí)都會(huì)遇到租房經(jīng)紀(jì)推介綁定銀行或第三方平臺(tái)的租房分期業(yè)務(wù)。在租房分期貸款發(fā)展快速的上海市場(chǎng)，“以貸還租”的分期租客群體已有不小規(guī)模。

以貸還租 房錢分期付

在上海市場(chǎng)，各品牌長(zhǎng)租公寓公司的推介中，租戶選擇不同銀行提供的分期還房租產(chǎn)品，將享有“押一付一”、“分批返現(xiàn)3000元”、“每月租金減免10%的VIP補(bǔ)貼”等不同優(yōu)惠。不少人在租房簽約時(shí)，會(huì)直接將租房合同綁定租房分期協(xié)議。

上海青客公寓浦東新區(qū)一位業(yè)務(wù)員告訴記者：“八成以上租客會(huì)選擇分期，僅是在青客公寓上使用分期的租客達(dá)到上萬(wàn)戶?！遍L(zhǎng)租公寓蛋殼、青客與銀行合作的租房分期貸款模式基本一致，可以視作“公寓+金融+互聯(lián)網(wǎng)”。對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，只需要在不同的長(zhǎng)租公寓上選擇租住3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月不等的房子，確定入住簽約的同時(shí)，如果簽訂12期、24期的分期償還協(xié)議福州吊車租賃，那么頭次支付押一付一的租金，其他租金分期將按月返還。

在具體實(shí)施過(guò)程中，上述青客工作人員介紹，青客與浦發(fā)銀行、建設(shè)銀行、網(wǎng)商銀行、上海華瑞銀行等達(dá)成合作戰(zhàn)略，銀行將租房分期貸款一次性打至公寓公司，租戶再按月返還的分期方式“償還貸款”給公寓公司，“租戶不用多支付一分利息，公司負(fù)責(zé)償還全部貸款利息和費(fèi)用?！逼职l(fā)銀行和上海華瑞銀行的工作人員向記者證實(shí)了上述說(shuō)法。

為了加速收款、退款流程，上海華瑞銀行與青客公寓聯(lián)合推出“青客寶”電子聯(lián)名賬戶。租戶在請(qǐng)客公寓“青客寶”注冊(cè)之后，通過(guò)華瑞銀行驗(yàn)證，即可開(kāi)通該電子賬戶。租房期間的租金分期情況、各類水電費(fèi)用等，均可通過(guò)這個(gè)電子聯(lián)名賬戶查詢、代扣和付款。長(zhǎng)租公寓品牌蛋殼則是與第三方租房分期平臺(tái)推出“會(huì)分期”，也稱租客按合約的規(guī)定，每月按時(shí)還貸，不額外產(chǎn)生任何利息，一旦用戶交不起房租，只是租屋不能繼續(xù)使用，不會(huì)對(duì)個(gè)人征信產(chǎn)生任何 影響。

注意房租分期違約費(fèi)用

房租分期還，打破了傳統(tǒng)住房租賃方式，也減輕了以年輕人為主的長(zhǎng)租公寓租客群體的支付壓力。不過(guò)，以記者走訪中接觸到的房租分期產(chǎn)品看，都屬于個(gè)人消費(fèi)貸款。也就是說(shuō)，房租分期還，是以還貸款的方式交房租，這也意味著，一旦租戶還款逾期，將必然產(chǎn)生逾期費(fèi)用，比如全額計(jì)息、滯納金等。

租金分期業(yè)務(wù)將設(shè)置賬單日、較后還款日，和其它信用卡分期類似吊車出租，如果租戶在較后還款日之前未還清全部欠款，將以每天萬(wàn)分之五計(jì)息，還會(huì)產(chǎn)生滯納金。華瑞銀行、浦發(fā)銀行相關(guān)工作人員都表示，逾期還款還可能影響個(gè)人征信記錄。

盡管多家長(zhǎng)租公寓工作人員都強(qiáng)調(diào)，用戶租期結(jié)束后，可以便捷結(jié)束分期，由長(zhǎng)租公寓公司承擔(dān)分期利息及費(fèi)用，但是，在記者采訪中數(shù)位租戶均反映，“退房、換房時(shí)，涉及的手續(xù)繁瑣，存在口頭承諾分期數(shù)和金額與合同不符的情況，有時(shí)候會(huì)不得不多交付一個(gè)月的租金?！鄙虾Ｒ患掖笮吐伤ソ痤I(lǐng)域律師分析，租金分期對(duì)于銀行、第三方商戶是雙贏舉措，而對(duì)于租戶，也多了一種付款方式選擇，但租戶應(yīng)該詳細(xì)閱讀分期協(xié)議涉及到的風(fēng)險(xiǎn)告知、操作細(xì)則，權(quán)衡之后，有權(quán)自愿選擇是否在租房時(shí)捆綁以還貸的方式分期交房租。

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